Haus in Norwegen kaufen

Viele träumen von der eigenen Immobilie in Norwegen. Egal ob du ganz nach Norwegen auswandern möchtest oder nur ein Ferienhaus für den jährlichen Urlaub kaufen willst: Beim Hauskauf in Norwegen gibt es einiges zu beachten. Hier bekommst du Tipps und Informationen, wie du dein Traumhaus in Norwegen finden kannst.
Hauskauf Norwegen
Häuser in Trondheim direkt am Wasser ( Terje Rakke/Nordic life/www.visitnorway.com )

Immobilien in Norwegen – Preise, Kosten, Kaufprozess

Es gibt rund 2,6 Millionen Immobilien in Norwegen, von denen rund 1,3 Millionen Einfamilienhäuser sind. Dazu kommen noch rund 440.000 Ferienhäuser und Hütten, die zu 97,5 % norwegischen Besitzern gehören.

2021 hatten rund 25.000 deutsche Staatsbürger ihren festen Wohnsitz in Norwegen. Deren Zahl hat sich damit in den letzten 15 Jahren mehr als verdoppelt.

Aktuelle Immobilienpreise in Norwegen

Die Immobilienpreise haben auch in Norwegen in den letzten Jahren stark angezogen. Alleine von Ende 2020 bis Ende 2021 sind die Preise für Bestandsimmobilien um 8,1 % gestiegen.

Die regionalen Preisunterschiede für Immobilien sind in in Norwegen relativ hoch. Generell sind die Häuser in Metropolregionen wie Oslo oder Bergen teurer als auf dem Land. Außerdem gibt es einen Unterschied zwischen dem Süden des Landes und dem Norden. Häuser in Nordnorwegen sind in der Regel deutlich günstiger zu haben.

Der durchschnittliche Kaufpreis einer Immobilie in Norwegen liegt zwischen 29.000 und 38.100 NOK pro m² (2.840 bis 3.730 Euro). Am teuersten ist der Durchschnittspreis für den Hauskauf in der Hauptstadtregion Oslo. Hier liegen die Preise bei etwa 73.000 NOK (7.150 Euro) pro m². Am günstigsten sind Häuser in der Region Møre og Romsdal (20.000 NOK).

Die drei Städte und Gemeinden mit den höchsten Immobilienpreisen in Norwegen sind Oslo, Bærum und Nesodden (Provinz Viken). Am günstigsten sind die Preise sind in Lødingen (Provinz Nordland), Rendalen und Stor-Elvdal (beide Provinz Innlandet), wo die Quadratmeterpreise knapp unter 10.000 NOK liegen.

Durchschnittliche Quadratmeterpreise 2021

Provinz (fylke)Preise (NOK)
Viken36.316 - 43.321
Oslo72.110 - 73.788
Innlandet21.222 - 29.479
Vestfold og Telemark28.348 - 29.507
Agder23.144 - 25.155
Rogaland26.175 - 30.808
Vestland27.547 - 34.141
Møre og Romsdal19.942 - 26.976
Trøndelag24.781 - 35.472
Nordland22.232 - 30.822
Troms og Finnmark25.313 - 37.047
Stadt / GemeindePreise (NOK)
Fredrikstad31.641 - 33.449
Drammen35.407 - 36.616
Oslo72.110 - 73.788
Lillehammer29.611 - 33.093
Kristiansand28.068 - 28.205
Stavanger34.094 - 36.060
Bergen38.000 - 38.713
Molde24.240 - 28.127
Ålesund24.541 - 31.042
Trondheim38.487 - 40.963
Bodø37.501 - 41.652
Tromsø38.317 - 45.257
Hammerfest20.737 - 21.268

Die richtige Immobilie in Norwegen finden

In Norwegen gibt es verschiedene Arten von Wohneigentum. Zu denn häufigsten gehören folgende:

  • Einfamilienhaus (enebolig)
  • Kleines Haus (småhus)
  • Eigentumswohnung (selveierleilighet)

Es gibt zudem auch Wohnungsbaugenossenschaften ähnlich wie in Deutschland.

Haus am Meer oder Fjord in Norwegen kaufen

Der Großteil der Einwohner lebt an der riesigen Küste Norwegens. Wenn du nach einem Haus am Meer suchst, hast du dementsprechend auch die größte Auswahl.

Die Region um Oslo und Drammen in Ostnorwegen ist der bevölkerungsreichste Teil des Landes, mit den höchsten Immobilienpreisen. An der südlichen Küste rund um Kristiansand und an der Westküste (Bergen, Ålesund, Trondheim) liegen die Preise etwas unter dem Durchschnitt.

Noch etwas günstiger sind die Küstenregionen im Norden von Norwegen. Hier gehören Tromsø, Bodø und die Lofoten zu den beliebtesten Regionen.

Ferienhaus in Norwegen kaufen

Über 440.000 private Ferienhäuser (fritidsboliger / hytter) gibt es derzeit in Norwegen, wovon nur wenige im Besitz ausländischer Bürger sind. In Relation zur Einwohnerzahl gibt es in Norwegen weitaus mehr Ferienhäuser und Hütten als in Schweden und Dänemark.

Der geringe Anteil ausländischer Ferienhausbesitzer kann man in erster Linie auf die hohen Preise zurückzuführen. Eine andere Erklärung ist, dass viele norwegische Kabinen innerhalb der Familie vererbt werden.

Die meisten Ferienhäuser befinden sich in den Wintersportgebieten rund im Trysil, Lillehammer und weiteren Gemeinden der Provinz Vestfold og Telemark.

Dementsprechend sind Ferienhäuser in diesen Regionen auch am teuersten. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug 2020 in Vestfold og Telemark rund 2,8 Millionen NOK (270.000 Euro). Ebenfalls hohe Preise gibt es in der Region um Oslo und in Südnorwegen. Am günstigsten sind Ferienhäuser und Hütten in Nordland und Troms og Finnmark. Hier kosten diese Immobilien rund 120.000 Euro.

Als Deutscher ein Haus in Norwegen kaufen

Jeder in Norwegen lebende Ausländer und auch Auslandsansässige kann ein Ferienhaus oder eine Wohnimmobilie erwerben. Damit ist er in einer Gebotsrunde einem norwegischen Käufer gleichgestellt.

Wichtig: Es gibt Immobilien, die du nur kaufen kannst, wenn du hier nach dem Kauf auch deinen festen Wohnsitz hast. Zudem haben manche Kommunen zusätzliche Wohnsitzauflagen. Informiere dich vorher, welche Voraussetzungen du eventuell erfüllen musst.

Vorkaufsrecht

Bei einigen Immobilien gibt es ein Vorkaufsrecht (forkjøpsrett), d.h. jemand hat das Recht dir die Immobilie wieder wegzunehmen, selbst wenn du bereits mit dem Verkäufer einig bist. Du wirst auf jedem Fall vor Vertragsabschluss darüber informiert und bekommst auch dein Geld zurück.

Das ist natürlich super ärgerlich. Deshalb gehe nur zu Besichtigungen, für die es kein Vorkaufsrecht gint. In den Immobilienanzeigen muss das auch klar kommuniziert werden.

Ablauf des Hauskaufs in Norwegen

Den Hauskauf in Norwegen sollte man am besten zusammen mit einem Immobilienmakler abwickeln. Auch ein paar Norwegisch-Kenntnisse können nicht schaden.

Um in Norwegen ein Haus oder eine Wohnung zu finden, bietet das Internet die besten Möglichkeiten. Alternativ kannst du auch ein Maklerbüro vor Ort beauftragen, dir passende Angebote rauszusuchen.

Recherche

Deutsche Seiten mit norwegischen Immobilien

Es gibt nur wenige Angebote auf deutschen Seiten. Reinschauen kann natürlich aber nicht schaden:

Norwegische Immobilienportale

Finn.no ist der wichtigste Kanal für den Kauf und Verkauf von Immobilien in Norwegen. Hier kannst du über die Suchfunktionen ein Haus (bolig), ein Freizeithaus (fritidsbolig) oder Grundstücke (tomter) nach deinen Wünschen suchen.

Weitere norwegische Seiten mit Immobilien sind:

Häuser direkt beim Makler in Norwegen finden

Die dritte Option ist es direkt einen Makler in Norwegen zu kontaktieren. Einige haben sich auch bereits auf Kundschaft aus dem Ausland eingestellt. Ein guter Startpunkt ist die Suche nach dem Begriff »eiendomsmegler«, was auf Deutsch übersetzt Immobilienmakler heißt.

Besichtigung

Datum und Uhrzeit für die Besichtigung (visning) stehen in der Regel direkt in der Anzeige. Du kannst dann einfach hingehen, ohne dich anmelden zu müssen.

Wenn dir die Immobilie gefällt und du am Kauf interessiert bist, kannst du dich in eine Liste eintragen und der Makler wird dich anschließend kontaktieren.

Wichtig: Aufgrund der Corona-Pandemie muss man sich derzeit für Besichtigungen beim zuständigen Maklerbüro anmelden!

Schaue dir vor der Besichtigung unbedingt die salgsoppgave der Immobilie an. Das ist eine Aufstellung mit allen Informationen wie Eigentumsverhältnisse, Verbindlichkeiten, Grundstücksflächen, Alter und Steuerwert sowie Berichte über den Zustand der Immobilie.

Bieterverfahren

Der Hauskauf in Norwegen erfolgt durch ein Bieterverfahren. Als Kaufinteressent gibt man ein schriftliches Kaufgebot ab. Das Gebot mit Nennung einer Gebotsfrist ist bis zum Ablauf der gesetzten Frist bindend und entspricht der rechtlichen Form eines vorläufigen Kaufvertrages.

Wird das Gebot vom Verkäufer akzeptiert, so ist dieses für die beiden Vertragspartner bindend und entspricht einem vorläufigen Kaufvertrag. Am Ende erhält das Höchstgebot den Zuschlag.

Das Bieterverfahren in Norwegen verläuft fast immer komplett digital. Der Makler erhält alle Gebote und Friste per SMS und informiert alle Interessenten über höhere Gebote. Der komplette Prozess des Verkaufs ist so transparent nachverfolgbar.

Finanzierung

Wenn du in Norwegen ein Haus kaufen möchtest, musst du dir vor der Suche nach der passenden Immobilie eine Finanzierung bei einer Bank sichern. Hypotheken werden in der Regel zwischen 20 und 30 Jahren zurückgezahlt.

Du benötigst in der Regel mindestens 15 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, um einen Kredit zu erhalten. Je höher dein Eigenkapital, desto besser sind deine Aussichten auf einen günstigen Kredit. In deiner Kommune kannst du in einigen Fällen auch einen Gründungskredit beantragen, wenn du nicht genug Eigenkapital besitzt.

Für den Termin bei der Bank musst du deine aktuelle Steuererklärung und einen Gehaltsnachweis mitbringen.

Kaufvertrag abschließen

Wird das Gebot vom Verkäufer akzeptiert, so ist dieses für die beiden Vertragspartner bindend und entspricht einem vorläufigen Kaufvertrag.

Der Käufer erhält vom Verkäufer nach der Vertragsunterschrift einen Kaufbrief, der amtlich gesiegelt und im Grundbuch eingetragen wird. Der Käufer erhält den Kaufbrief als amtliches Dokument übersendet.

Für den Vertragsabschluss sollte man sich am besten einen Anwalt hinzuziehen.

Kosten für Hauskauf in Norwegen

Wenn du ein Haus in Norwegen kaufst, fallen keine Maklergebühren an. Diese werden üblicherweise vom Verkäufer gezahlt, welcher den Makler beauftragt.

Einmalige Kosten

Möchtest du ein Haus in Norwegen kaufen, so fallen neben dem Kaufpreis auch noch Kaufnebenkosten an. Diese sind in Norwegen sehr übersichtlich:

  • Grunderwerbsteuer (dokumentavgift): 2,5 % des Kaufpreises
  • Grundbucheintrag + Grundschuld (tinglysingsgebyr): 2 x 540 NOK
  • eventuell Grundsteuer
  • eventuell Vermögenssteuer

Regelmäßige Kosten

Hausbesitzer müssen in einigen Gemeinden Grundsteuer (eiendomsskatt) zahlen. Dabei wird der Steuerwert der Immobilie durch Schätzung ermittelt und dem objektiven Verkaufswert der Immobilie gleichgesetzt. Die Grundsteuer beträgt dann mindestens 0,2 % und höchstens 0,7 % der Schätzung.

In Norwegen gibt es eine Vermögenssteuer, die ab einem Gesamtvermögen von 1,7 Millionen NOK fällig wird. Auch deine Immobilie wird zur Ermittlung der Steuer mit herangezogen. Auf staatlicher Ebene wirst du bei Überschreiten der Vermögenssumme mit 0,25 bis 0,4 % und auf Gemeindeebene mit 0,7 % zur Kasse gebeten.

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